środa, 20 Lipiec, 2016 | Autor:

graphic for real estate business with question mark isolated on white background

Projekt indywidualny jest trafniejszym wyborem niż projekt typowy. Skąd takie stwierdzenie? Co je różni? Cena, jakość, szczegółowość, dobranie i dopasowanie, unikatowość, modyfikowalność, nowatorskość…? Właściwie to WSZYSTKO.

W dzisiejszej dobie Internetu statystyczny Kowalski podejmujący się misji budowy domu, bardzo często zamiast szukać pomocy w tym zakresie u wykwalifikowanego specjalisty jakim jest architekt, woli kierować swoje pierwsze kroki do komputera w celu przeszukiwania bezmiaru gotowych (typowych) projektów w międzynarodowej sieci komputerowej. Jeśli traktuje ten zabieg jako wstępne zapoznanie się z tematyką to nie ma w tym nic złego. Jeśli natomiast Internet i oferowane przez niego projekty typowe są głównym i jedynym źródłem informacji oraz docelowym zakupem, a architekt zbędnym pośrednikiem, to inwestor sam drastycznie okraja swoje marzenia na temat wymarzonego domu i iluzorycznie oszczędza. Skąd takie opinie?

Po pierwsze, jak już kiedyś pisaliśmy o tym obszernie w innym wpisie (patrz: http://www.architekt.sosnowiec.pl/blog/?p=130), kroki wyboru projektu typowego są zupełnie odwrotne w stosunku do tworzenia projektu indywidualnego. W przypadku projektu indywidualnego najpierw na zabudowywanej działce badamy możliwości kształtowania zabudowy tj. usytuowanie kierunków świata, ukształtowanie terenu, istniejące zadrzewienie, zacienienie,  nakazy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o Warunkach Zabudowy etc. etc. Następnie projektowany jest układ funkcjonalny domu na podstawie programu funkcjonalnego dostosowanego do potrzeb rodziny planującej inwestycję. Wieńczącym krokiem jest natomiast strona wizualna projektowanej architektury – zaprojektowanie elewacji wpisującej się w otoczenie i zgodnej z oczekiwaniami inwestora. Wybór “internetowego” projektu typowego prezentuje natomiast przeciwstawną kolejność. Pierwszym kryterium selekcji przeglądanych projektów typowych jest wygląd domu. Po tak dokonanym zawężeniu kręgu przeszukiwanych projektów inwestor wybiera jak najbardziej odpowiadający mu układ funkcjonalny domu. Określenie “jak najbardziej odpowiadający” jest tutaj trafne i celowe, ponieważ w 90% przypadków tak wytypowany projekt jest potem poddawany przez inwestora mniejszym lub większym modyfikacjom. Wynika to stąd, że dany budynek nie został zaprojektowany na podstawie  potrzeb rodziny, która będzie go w przyszłości zamieszkiwać, ale to jej potrzeby zostały dopasowane do zastanych w Internecie projektów typowych. Projekty te nie prezentują żadnej nowatorskości, są kilkoma powtarzającymi się standardowymi i TYPOWYMI schematami powielanymi w nieskończonej ilości przy jednoczesnej zmianie jedynie wyglądu obiektu. Kwestia wpasowania budynku w posiadaną działkę spychana jest natomiast na sam koniec. Prowadzi to do sytuacji, w której często musimy rozpoczynać swoje poszukiwania na nowo, ponieważ wybrana opcja nie nadaje sie do danej lokalizacji. Niekiedy mamy natomiast do czynienia z kuriozalnymi sytuacjami kiedy inwestorzy bez zapoznania się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub przed otrzymaniem decyzji o Warunkach Zabudowy dokonują zakupu wybranego projektu. Niemiła niespodzianka pojawia się wtedy, gdy okazuje się, że wybrany projekt typowy jest niezgodny z wytycznymi powyższych dokumentów i projekt wymarzonego domu staje się dla inwestora jedynie bezużytecznym i bardzo drogim komiksem…

Po drugie, projekt typowy dość ciężko nazwać pełnoprawnym projektem architektoniczno-budowlanym, ponieważ jest nim w bardzo okrojonej wersji. Najtrafniej byłoby określić ten typ  dokumentacji mianem koncepcji architektonicznej (a przynajmniej tak powinien być nazywany i sprzedawany), dopiero na podstawie której architekt ma nie tylko dokonać adaptacji, ale generalnie zaprojektować dom dla klienta i wykonać dokumentację, którą z czystym sumieniem moglibyśmy nazwać projektem architektoniczno-budowlanym. Na czym polega ta ogólnikowość projektów gotowych? Otóż przedstawiona konstrukcja budynku ograniczona jest do niezbędnego minimum w postaci rzutu fundamentów, rzutu stropów i rzutu więźby dachowej. Opis poszczególnych elementów konstrukcyjnych typu strop żelbetowy czy belki żelbetowe ogranicza się do lakonicznego opisu słownego. Detali szczegółowych rozwiązań architektonicznych charakterystycznych elementów obiektu również ciężko uświadczyć. Należy w dużej mierze polegać na umiejętnościach i intuicji ekipy budowlanej i kierownika budowy, który na rzeczonej budowie jest często tylko duchem. W Polsce inaczej zaprojektować należy również konstrukcję budynku ze względu na to czy jest on zlokalizowany na Pomorzu czy w Bieszczadach np. głębokość posadowienia fundamentów zależy od głębokości przemarzania a wielkość przekrojów elementów więźby dachowej uwarunkowana jest obciążeniem śniegu i innymi czynnikami. Wniosek stąd nasuwa się sam, że nie ma czegoś takiego jak dom typowy, który może stanąć gdziekolwiek na terenie naszego kraju. Biuro projektów typowych zlokalizowane we Wrocławiu najprawdopodobniej zaprojektuje budynek dostosowanych do ich lokalnych warunków i to projektant adaptujący “typówkę” będzie musiał dostosować obiekt w zakresie docelowej lokalizacji. Ponadto projekty gotowe raz wykonane są wielokrotnie powielane i sprzedawane często mimo braku dostosowywania ich do nieustannie zmieniających się przepisów np. w zakresie efektywności energetycznej budynków. Kwestia dostosowania obiektu do aktualnych przepisów ponownie zrzucana jest na adaptującego. Autorzy projektów typowych chętnie odcinają się od swoich dzieł zrzucając odpowiedzialność za dany projekt wyłącznie na architekta zajmującego sie adaptacją, nawet w przypadku gdy rzeczony projektant nie wprowadza żadnych zmian. Reasumując – kupując projekt gotowy otrzymujemy często jedynie półprodukt wymagający dalszej (niemałej) obróbki. Obróbka ta wymaga natomiast dodatkowej pracy adaptującego (a może właściwie projektującego?) generującej dodatkowe koszty. Wniosek? Projekt typowy to nie koszt jedynie 2,5 czy 3 tys. zł. po światecznej zniżce…

Po trzecie, inwestorzy w przeważającej części przypadków chcą modyfikować wybrany projekt typowy żeby w jak największym możliwym stopniu nagiąć go do swoich potrzeb. Rozszerzmy ten dom o 1m w każdą stronę(…) Zlikwidujmy piwnice (…) Dodajmy piwnice (…) Podwyższmy kondygnację o 10cm itd. itd. Niesie to za sobą dodatkowe prace projektowe tak w zakresie architektury, jak i konstrukcji budynku. Te “nieznaczące poprawki” inwestora oznaczają często całkowite przeprojektowanie konstrukcji budynku. Generuje to dodatkowe koszty. Praca taka mija się więc z celem, ponieważ finalnie po zsumowaniu wydatków na projekt typowy, jego adaptację oraz przeróbki często zdarza się, że koszt takiej operacji przekracza cenę projektu indywidualnego, zaprojektowanego według potrzeb inwestora niczym garnitur skrojony na miarę.

Po czwarte, trzymając się dalej kategorii konstrukcja budynku, należy nadmienić, że poza jej dostosowaniem do konkretnej lokalizacji budynku na terenie Polski oraz ewentualnymi zmianami będącymi skutkiem modyfikacji inwestora, wymaga ona niekiedy najzwyczajniej w świecie poprawy ze względu na błędy, swoją nielogiczność czy nieekonomiczność. A oto kilka przykładów z projektów typowych wyciągniętych:

  • krokwie więźby dachowej o wysokości przekroju 18cm, mimo że między nimi zmieścić się ma wymagana na podstawie charakterystyki energetycznej budynku izolacja termiczna w postaci wełny mineralnej o grubości 20cm (brak logiczności)
  • strop żelbetowy nad przyziemiem o grubości 20cm, w przypadku gdy wystarczającą grubością po weryfikacji konstruktora było 12cm – przewymiarowanie konstrukcji (brak ekonomiczności)
  • zaprojektowanie stropu nad parterem o powierzchni ok. 140m2 jako stropu żelbetowego na 3/4 jego powierzchni oraz jako stropu Teriva na pozostałej 1/4 powierzchni – brak jakiegokolwiek logicznego i ekonomicznego uzasadnienia zróżnicowania konstrukcji oraz problematyczność w zrealizowaniu zamówienia na wykonania tak niewielkiej powierzchni stropu Teriva
  • zbrojenie belek i innych elementów konstrukcyjnych żelbetowych prętami Ø16 i Ø20, w przypadku gdy wystarczającą średnicą po weryfikacji konstruktora było 12mm – przezbrojenie konstrukcji (brak ekonomiczności)
  • stopa fundamentowa o wymiarach 185x185x50cm oraz 150x150x50cm, w przypadku gdy wystarczającymi wymiarami po weryfikacji konstruktora były odpowiednio 100x100x30cm oraz 80x80x30cm – przewymiarowanie konstrukcji (brak ekonomiczności)
  • ława fundamentowa o wymiarach 80x40cm w przypadku gdy wystarczającymi wymiarami po weryfikacji konstruktora było 60x30cm – przewymiarowanie konstrukcji (brak ekonomiczności)

Powyższe przykłady przewymiarowań czy przezbrojenia konstrukcji wynikają przede wszystkim z nieprofesjonalnego podejścia projektantów. Po co dokładnie liczyć przekroje i zbrojenie elementów konstrukcyjnych żelbetowych skoro można pominąć ten krok zakładając znaczne wzmocnienie konstrukcji? Projektant “typówki” włoży mniej wysiłku w projekt, a najwyżej inwestor zapłaci niepotrzebnie kilkanaście tysięcy zł więcej przy budowie domu. Z dwojga złego może on jednak ponieść mniejsze koszty “odchudzenia” konstrukcji przy adaptacji projektu…

Po piąte i ostatnie – kwestia pragmatyczności. Biura sporządzające projekty typowe nie udostępniają wersji elektronicznych swoich dokumentacji. Oznacza to, że adaptujący projekt musi wszelkie poprawki nanosić na czerwono na istniejących rysunkach lub ich skanach. Efektem tego jest znaczna nieczytelność dokumentacji, która może spowodować pojawianie się wielu błędów i niedopatrzeń na budowie, które jak zwykle obciążą portfel inwestora.

Podsumowując – projekt typowy może generować znaczne i nieprzewidziane koszty, które finalnie sprawią, że nie jest on tańszą opcją od projektu indywidualnego i że cena nie powinna stanowić decydującego kryterium przy wyborze. Jak wynika z powyższych rozważań jakością projekt typowy również nie góruje nad swoim konkurentem, ale o specyfice projektu indywidualnego porozmawiamy innym razem. Należy ponadto wyraźnie podkreślić, że istnieją również projekty typowe o wyższym standardzie, których powyższe rozważania nie dotyczą lub dotyczą jedynie w niewielkim stopniu, są to jednak przypadki incydentalne. Cuda się jednak przecież zdarzają? Trafnych wyborów.

Możesz śledzić komentarze do tego wątku poprzez subskrypcję RSS 2.0. Możesz napisać komentarz, lecz pingi są wyłączone.
Loading Comments…
more
Allowed HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <blockquote> <code> <em> <strong>