czwartek, 5 Maj, 2016 | Autor:

Jakimi kryteriami kierujemy się chcąc zakupić działkę pod budowę domu? Czy istotna jest dla nas bliska lokalizacja miasta oferująca łatwą dostępność sklepów, szkoły, ośrodka zdrowia itp.? A może jednak ważniejsze jest dla nas to czy dana działka jest usytuowana w interesującym otoczeniu np. w pobliżu lasu, rzeki i co za tym idzie czy oferuje nam ona interesujące widoki? Kryteriów jest wiele, jedne z nich są dostrzegalne gołym okiem, a inne ukryte przed naszym wzrokiem. Wszelkie aspekty wymagają jednak równie dogłębnego przemyślenia i przeanalizowania. W poniższym tekście postaramy sie przybliżyć państwu 7 najważniejszych aspektów, na które należy zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej.

  1. Przemyśl lokalizację.

Konflikt pomiędzy idealizmem a pragmatyzmem. Któż by nie chciał posiadać działki na zboczu góry z pięknym widokiem na okolicę i ścianą lasu za plecami? Ale tutaj pojawia sie drugie pytanie. Kto chciałby podróżować 1 czy 1,5 godziny do najbliższego sklepu czy szkoły i to jedynie własnym środkiem transportu, bo na istnienie komunikacji publicznej w takim miejscu nie może liczyć? Wybierając działkę musimy rozważyć takie aspekty lokalizacji jak:

  • walory krajobrazowe i przyrodnicze miejsca
  • dostępność usług handlu, edukacji itd.
  • uciążliwość sąsiedztwa np. bliskość drogi o wzmożonym natężeniu ruchu lub sąsiedztwo firmy, zakładu czy gospodarstwa rolnego generujących różnorakie uciążliwości

Najlepszym kompromisem w kontekście wyboru lokalizacji działki wydają się obrzeża miast, które zapewniają względnie łatwą dostępność usług przy jednoczesnej możliwości ucieczki od zgiełku metropolii. Należy jednak rozeznać najbliższe otoczenie danej nieruchomości, aby nie okazało się, że w perspektywie czasu budzić nas będzie zapach obornika albo warkot silników.

  1. Przeanalizuj parametry działki.

Kolejnym bardzo ważnym kryterium w wyborze działki są szeroko rozumiane parametry nieruchomości, do których można zaliczyć m.in.:

  • utwardzony dojazd do posesji
  • uzbrojenie działki, czyli wyposażenie w media typu woda, prąd, gaz, kanalizacja
  • strony świata
  • wielkość i szerokość działki

Luksusu posiadania utwardzonego dojazdu do działki, zwłaszcza podczas wiosennych roztopów, tłumaczyć nie trzeba. Jeśli chodzi natomiast o media to w przypadku braku w pobliżu nieruchomości miejskiej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, musimy po prostu wykonać wierconą studnię głębinową oraz szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków. Szczególną uwagę należy więc zwrócić na kwestię związaną z uzbrojeniem działki w prąd i gaz. Znaczna odległość tych mediów od działki wiąże się z koniecznością poniesienia dużych kosztów doprowadzenia ich do naszej nieruchomości. Inwestycję tą wykonuje na swój koszt właściciel nieruchomości. Stąd wniosek, że powinniśmy szukać działki już uzbrojonej lub zlokalizowanej w bezpośrednim sąsiedztwie sieci energetycznej i gazowej. Niezwykle ważnym aspektem w wyborze działki pod budowę domu są również strony świata. Idealny układ to wjazd od północy lub wschodu. Wtedy z kuchni mamy widok na wejście i drogę, a aneks dzienny i taras są odpowiednio nasłonecznione. Istotne są także gabaryty działki. Wygodny dom z przyzwoitym ogrodem wymaga działki o powierzchni min. 700-800m2 oraz szerokości min. 22-24m. Nie znaczy to, że działki o mniejszych gabarytach nie nadają sie do zabudowy, ale wymagają wtedy rozwiązań niestandardowych.

  1. Zapoznaj się z MPZP lub WZ.

Podstawowe pytanie: czy działka, którą chcę zakupić jest działką budowlaną? Same zapewnienia sprzedającego to nie wszystko. Aby mieć stuprocentową pewność jakie jest przeznaczenie danej nieruchomości, powinniśmy udać się do urzędu gminy w celu uzyskania wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Wspomniane dokumenty powiedzą nam nie tylko o przeznaczeniu działki, ale również wskażą parametry jakimi będziemy musieli sie kierować przy zagospodarowaniu i zabudowie danej posesji. Np. jeśli marzymy o domu z płaskim dachem, a plan miejscowy przewiduje jedynie dachy dwu- i wielospadowe to musimy poszukać innej nieruchomości, bo w danym miejscu naszych planów nie zrealizujemy. Jeśli natomiast na danym terenie nie został uchwalony plan miejscowy to musimy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) dla interesującej nas nieruchomości. Dokument ten wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Jedynie z tych dwóch dokumentów dowiemy sie czy dana działka jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną oraz jakie są wymagane parametry tej zabudowy, czyli m.in. wysokość budynku, geometria dachu, kąty nachylenia połaci, max powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, nieprzekraczalna lub obowiązująca linia zabudowy itd. itd. Powiedzą nam one ponadto czy nieruchomość objęta jest ochroną konserwatorską lub czy znajduje się w obszarze chronionego krajobrazu lub  innej strefy ochrony przyrody. W przypadku występowania takich form ochrony nasze zabiegi zabudowy i przekształcania zagospodarowania działki mogą być znacznie utrudnione.

Co jednak w przypadku, gdy mamy do czynienia z działką leśną lub rolną? Czy taka nieruchomość może zostać przekształcona w działkę budowlaną? Tak, jednak jest to długotrwały proces i nie zawsze możliwy do wykonania. Składa się on z dwóch etapów: zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na budowlane w drodze uchwalenia planu miejscowego (jeśli takie zapisy znalazły się w uchwalonym wcześniej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy), a następnie wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej na skutek decyzji administracyjnej. Jeśli natomiast studium i co za tym idzie plan miejscowy, nie przewidują takich przekształceń to nie są one możliwe do zrealizowania. Przed zakupem tego typu nieruchomości należy, więc zrobić wywiad w odpowiednim urzędzie gminy, aby zapoznać sie ze wspomnianymi dokumentami.

  1. Sprawdź warunki gruntowo-wodne.

Równa jak stół działka pokryta piękną zielenią łąkową. Czy może być jakikolwiek problem z zabudową takiej nieruchomości? Może, ponieważ nie wszystko widać gołym okiem. Warunki gruntowe i wodne panujące na danej nieruchomości mogą być bardzo niekorzystne i spowodować znaczne zwiększenie kosztów budowy domu, który będzie musiał posiadać niestandardowe, wzmocnione fundamenty oraz solidną izolację przeciwwodną z wyższej półki. Przed zakupem działki warto zainwestować w wynajęcie geotechnika albo geologa, którzy wykonają nam na podstawie 2-3 odwiertów opinię geotechniczną lub bardziej rozbudowaną opinię geologiczną danej działki. W opinii tej specjaliści określą:

  • czy w przypadku danej nieruchomości występujące w podłożu grunty są nośne
  • czy w poziomie posadowienia fundamentów może występować woda gruntowa
  • czy w sąsiedztwie występują procesy geodynamiczne

Informacje te będą w stanie uchronić nas przed późniejszymi zwiększonymi kosztami budowy domu na działce o niekorzystnych warunkach gruntowo-wodnych.

  1. Zweryfikuj kwestie możliwej hipoteki lub innych obciążeń nieruchomości.

Przed zakupem działki należy zapoznać się z jej księgą wieczystą. Jest to dokument, w którym opisany jest stan prawny nieruchomości. Można zapoznać sie z nim w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Dokument ten posiada 4 działy:

  • dział I to opis nieruchomości (powierzchnia, przeznaczenie gruntu) oraz związane z nią prawa
  • dział II to dane właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego
  • dział III zawiera wpisy dotyczące praw obciążających nieruchomość (z wyjątkiem hipotek), jak np. prawa najmu, dzierżawy, służebności (gruntowych, osobistych)
  • dział IV to miejsce na wpis hipotek

Jeśli z księgi wieczystej wynika, że sprzedający działkę jest jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, a w dziale III i IV  nie ma wpisów, to możemy bez obaw zakupić daną nieruchomość. Nie wszystkie nieruchomości posiadają jednak księgi wieczyste. Dla niektórych prowadzony jest jedynie zbiór dokumentów w postaci aktów notarialnych, orzeczeń sądowych i administracyjnych. Z tych dokumentów również możemy dowiedzieć się w pewnym stopniu o stanie prawnym nieruchomości.

  1. Przyjrzyj się zgodności granic.

Kolejnym istotnym dokumentem zalecanym do sprawdzenia przed zakupem działki jest ewidencja gruntów i budynków, czyli rejestr publiczny danych liczbowych i opisowych dotyczących gruntów, budynków i lokali oraz ich właścicieli. Zawarte są w nim takie dane na temat działki, jak:

  • położenie nieruchomości
  • oznaczenie nieruchomości (numer działki, arkusz mapy)
  • powierzchnia działki
  • rodzaje użytków i klasy gruntów
  • granice działki

Dane z ewidencji nie przesądzają o tym czy działka nadaje sie pod zabudowę. Stąd też najistotniejszymi informacjami jest tutaj powierzchnia działki oraz jej granice. Ważne jest zweryfikowanie powierzchni działki deklarowanej przez sprzedającego z tą zawartą w ewidencji. Ponadto należy sprawdzić czy granice działki w terenie odpowiadają granicom uwidocznionym na mapach. W razie rozbieżności, zwłaszcza w przypadku działek wytyczonych wiele lat temu, najlepiej zwrócić się o pomoc do geodety, który może dokonać pomiarów działki i wznowić znaki graniczne. Jeśli nie uda się jednak ustalić przebiegu granic to powinniśmy sie zastanowić nad tym czy mamy ochotę nabyć nieruchomość, w przypadku której czeka nas przeprowadzenie długotrwałego administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego. Sprawdzone granice nieruchomości są istotne, ponieważ potem będziemy mieć pewność, że postawiony przez nas płot na pewno przebiega w granicy z sąsiadem a planowany dom będzie stał wymagane 3m lub 4m od niej.

  1. Zastanów się nad aktualnym zagospodarowaniem działki.

Ostatnim ważnym aspektem, na który należy zwrócić uwagę przy zakupie działki jest jej aktualne zagospodarowanie, a zwłaszcza takie jego elementy jak drzewostan, istniejące budynki do rozbiórki oraz istniejące urządzenia techniczne.

Znaczne zadrzewienie działki może kolidować z późniejszym projektowanym budynkiem. Należy zwrócić na to uwagę, ponieważ nie można swobodnie wycinać wszystkich drzew. Na wycinkę ponad pięcioletnich drzew nieowocowych jest potrzebna z reguły zgoda wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Za usunięcie drzew bez zezwolenia grożą kary.

Jeśli chodzi o rozbiórkę starych budynków to w większości przypadków wystarczy zgłosić ją 30 dni przed planowanymi pracami rozbiórkowymi do właściwego urzędu gminy. Jednak pozwolenie na rozbiórkę istniejącej zabudowy jest wymagane wtedy gdy dotyczy ona budynku zabytkowego lub budynku/budowli o wysokości co najmniej 8m usytuowanej w odległości mniejszej niż połowa jej wysokości od granicy z sąsiednią nieruchomością. Za rozbiórkę budynku bez zezwolenia również grożą kary.

Przed zakupem nieruchomości należy również dokładnie przeanalizować mapy geodezyjne, na których są naniesione sieci i urządzenia techniczne. Wyrys takiej mapy można uzyskać w stosownym urzędzie gminy lub starostwie. Jeśli natomiast nadal mamy niepewność czy pod ziemią nie kryją się jeszcze inne zapomniane i nienaniesione na mapy sieci itp. to należy skontaktować się z przedsiębiorstwami zarządzającymi poszczególnymi sieciami. Należy o to zadbać, ponieważ nie będziemy mogli mieć pretensji do sprzedającego, jeśli nas nie poinformuje o znajdujących się na działce sieciach i urządzeniach, a są one naniesione na mapach geodezyjnych. Również podczas uszkodzenia takich urządzeń podczas prac budowlanych nie będziemy się mogli powołać się na niewiedzę o ich istnieniu.

 

Słowo podsumowania. Każda inwestycja musi być dokładnie zweryfikowana i przemyślana – przynajmniej pod kątem powyższych zagadnień. Wierz sobie, nie sprzedającemu. Życzymy trafnych decyzji.

Możesz śledzić komentarze do tego wątku poprzez subskrypcję RSS 2.0. Możesz napisać komentarz, lecz pingi są wyłączone.
Loading Comments…
more
Allowed HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <blockquote> <code> <em> <strong>